Blockchain wird sich in den nächsten Jahren in der Immobilienbranche weiter etablieren. Sobald das schweizerische Grundbuch in der Blockchain ist, könnte man eine Immobilie in viele kleine Anteile – sogenannte Tokens aufteilen. Privatpersonen oder Kleininvestoren könnten die Tokens kaufen und so mit kleinen Anlagesummen ein anteiliges Eigentum an einer Immobilie erwerben.

Das Potential von Blockchain ist beachtlich und wird sich in den nächsten Jahren in der Immobilienbranche weiter etablieren. Doch was ist Blockchain? Oft wird Blockchain in Verbindung mit Bitcoins und Kryptowährungen gebracht. Wobei Blockchain die Grundlage als Technologie ist und Bitcoins eine daraus entstandene Kryptowährung.

Auch wenn die Technologie kompliziert erscheinen mag, der Schweizer Blockchain-Experte Michael Trübestein ist sich sicher: «Die Blockchain-Technologie ist vergleichbar mit dem Beginn des Internets. Sie wird nicht mehr verschwinden. Momentan ist lediglich ungewiss, wie sie sich entwickeln wird.»

Wie funktioniert eine Blockchain? Sie besteht aus einzelnen Blöcken – auf jedem sind die Transaktionen gespeichert. Eine Blockchain funktioniert dezentral und dies 24h am Tag und 7 Tage die Woche. Jeder kann zu jeder Tages- und Nachtzeit einer Blockchain beitreten. Jeder Computer speichert alle und exakt dieselben Blöcke, die so eine Kette bilden. Jeder Block hat eine eigene «DNA». Ein neuer Computer wird nur zugelassen, wenn er von allen anderen Computern überprüft und verifiziert wurde. Was einmal auf einer Blockchain programmiert ist, kann im Nachhinein nicht von einem einzelnen Computer geändert werden. Dafür müssten alle Computer beteiligt sein – und genau das ist es, was die Blockchain so sicher macht. Versucht ein einzelner Computer die Blockchain zu ändern, wird die Kette sofort unterbrochen und der Übeltäter ausgeschlossen.

Wer heute eine Immobilie erwirbt, kann seinen Besitz nur über eine Notarin oder einen Notar und über das Grundbuchamt in das Grundbuch eintragen lassen. Immobilien zählen zu den kapitalintensiven Vermögenswerten und sind schwer zu handeln. Daher sind sie eher eine Anlage für vermögende Privatpersonen oder institutionelle Investoren. Für weniger vermögende Privatpersonen oder Kleininvestoren, war diese Assetklasse weitgehend unzugänglich.

Mit der Blockchain-Technologie könnte sich dies verändern. Denn wenn es möglich wäre, das Grundbuch in die Blockchain zu bringen, könnte man eine Immobilie in viele kleine Anteile – sogenannte Tokens aufteilen. Diese Tokens bilden die Immobilie digital auf der Blockchain ab. So wäre im Blockchain Grundbuch immer ersichtlich, welche Tokens (Anteile) zu welchem Zeitpunkt wem gehören.

Weniger vermögende Privatpersonen oder Kleininvestoren könnten die Tokens kaufen und so mit kleinen Anlagesummen ein anteiliges Eigentum an einer Immobilie erwerben. Damit haben sie Anspruch auf anteilige Gewinne aus der Immobilie durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen. Die Tokens können sie auf der Blockchain wieder verkaufen.

Auf der anderen Seite könnte der Staat, weiterhin seine steuerlichen Ansprüche, wie die Liegenschaftssteuer, der Handänderungssteuer und auch einer Grundstückgewinnsteuer direkt bei den Besitzern der Tokens abbuchen.

Wir sind heute im Jahr 2022 noch nicht so weit, dazu fehlen die regulatorischen Gesetze für das Grundbuch und solange das Grundbuch nicht auf der Blockchain ist, kann keine Immobilien-Tokenisierung stattfinden. Die heutigen Anbieter tokenisieren nicht die Immobilie selbst, sondern ein Genussrecht, eine Aktie, eine Anleihe oder einen Fonds. Als Wertpapiere verpackte Schuldforderungen sind keine Tokenisierungen im Sinne einer Kryptowährung.